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        內地樓市周期已改變

        2021-11-24 12:07:02大公報 作者:北信瑞豐基金首席經濟學家盧平
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          中國房地產市場自2007年來大致經歷四輪周期,前三輪周期較相似,然而,目前所處的第四輪周期卻與前三輪大不相同。自2017年以來,政府對房地產市場的調控重視程度前所未有,“房住不炒,一城一策”改變了房地產市場原有的周期性趨勢,政府管控的決心空前之強,在經濟壓力下大幅轉向的希望并不大。預計未來的政策鬆供給、不鬆需求,一方面,供給端房企融資微調,紓解資金困境;另方面,需求端堅持“房住不炒”,強化預期管理??傮w上,房地產的行業周期時間跨度更長、更平滑。
         
          以70個大中城市新建住宅價格指數和百城住宅價格指數的同比增速來衡量,中國房地產市場自2007年以來大致經歷四輪周期,其中前三輪周期較為相似,其上升段與下降段約1至2年,一個完整周期約2到3年。
         
          一、四輪房地產周期
         
          然而,目前房地產市場所處的第四輪周期卻與前三輪大不相同。今輪周期從2015年4月開始,至今已超過6年。異常主要出現在本輪周期的下降段上,上升段從2015年4月至2016年12月,總計20個月,與前三輪周期并無明顯差異。下降段則從2016年12月持續至今,接近5年仍未明顯反轉。數據反映,住宅價格指數同比增速在經歷2016年12月到2018年初的迅速下降后并未開始反彈,而是轉入一個緩慢下降的全新階段,住宅價格指數同比增速的波動幅度較之前明顯收窄,總體上處于緩慢下降的趨勢。
         
          除了總體趨勢外,如果考察一二三線城市的住宅價格指數同比增速,還能發現第四輪周期與前三輪的另一個不同之處。在前三輪周期中,一線城市的住宅價格指數同比增速幾乎高于二線城市,二線城市則高于三線城市。然而,在第四輪周期中,上升段仍符合前三輪周期的規律,住宅價格指數同比增速一線城市高于二三線城市。但在下降段,一線城市的住宅價格指數同比增速則出現大幅下降,在2017年下半年之后低于二三線城市,而且在緊接兩年一直都被壓制在0附近。二線城市的住宅價格指數同比增速也出現不小的降幅,在2017年下半年后小于下跌幅度更加平緩的三線城市。在本輪周期中,出現了一線城市住宅價格指數同比增速低于二線城市,二線城市低于三線城市的全新局面。
         
          從以上分析發現,無論是總體趨勢的拐點,還是一二三線城市增速排名變化的拐點,都出現在2017年下半年。因此2017年中國的經濟政策及房地產政策就非常值得我們關注。
         
          在2016年12月14至16日的中央經濟工作會議上提出了“促進房地產市場平穩健康發展。要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。這是政府首次提出“房住不炒”的概念,此后也一直堅持這一路線。
         
          二、房地產周期與相關政策
         
          在此次第四輪房地產周期中,政府的行為邏輯則與前三輪周期明顯不同。2020年初新冠疫情來襲,中國經濟承受巨大的壓力。然而政府卻并未像前三輪周期中一樣放松房地產市場限制以刺激經濟,而是堅持住“房住不炒”路線,各地方政府凡是涉及放松限購限貸、下調首付比例的政策都遭到撤回。
         
          結合前述疫情期間被撤回的房地產市場放松政策來看,政府在疫情導致的巨大經濟壓力下,仍然沒有房地產政策大幅轉向的打算。由此可見,政府在本次第四輪周期中堅定“房住不炒”路線,調控決心空前堅定。因此,預計在未來中短期內,房地產政策不太可能有較大的放松,仍將維持偏緊的局面。
         
          三、“房住不炒”抑投機
         
          2016年底,中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,由此開啟“房住不炒”政策。此后,相關部門陸續出臺與之相配套的政策,一套以實現“房住不炒”、抑制投機性住房需求為目標,以房企融資、購房者信貸等方面的限制政策的房地產調控機制逐步形成。該政策的實施植根于深刻的經濟社會背景。
         
          其一,局部地區房地產過度投機現象是出現“房住不炒”政策的直接原因。其二,商品房價格過快上漲對其他購房需求產生較大的擠出效應,構成不利影響。
         
          從短期措施來看,“房住不炒”主要通過限購政策、房貸利率的調整來控制投機性需求的擴張。同時,政府還通過集中供地、房企“三道紅線”等手段來限制房企的高杠桿、高負債的擴張道路,防范相關金融風險。就長效機制而言,一方面,政府注重保持政策的穩定性、連續性,以達到穩地價、穩房價、穩預期的目的,防范房價大幅波動帶來的金融風險。
         
          其次,為了滿足中低收入群體的住房需求,政府大力推進租賃住房的發展。不斷通過政策支持、稅收優惠等手段,擴大租賃住房的優質供給,滿足不同群體的租賃需求,以實現全體人民住有所居的愿景,促進房地產市場降溫。
         
          再者,房地產稅收體系改革也是房地產發展長效機制建設的重要內容。今年5月財政部等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會,釋放了房地產稅正在穩步推進的政策資訊。未來,房地產的順利落地有利于從根源上壓縮房地產投機行為的獲利空間,促進更多空置的投機性房地產供給釋放,從而促進房地產行業的健康發展。
         
          “房住不炒”已經連續5年被中央經濟工作會議提及,標志其成為住房體制未來長期堅持的一條基本原則。但是,在“房住不炒”方針的貫徹與實施過程中,由于其他一系列因素的擾動,實施也存在一定困難。
         
          短期內,實施“房住不炒”政策防范房價過快上漲與穩定經濟增長、燙平經濟周期波動成為“魚和熊掌”的兩端,不可兼得。房地產是水泥、鋼鐵、玻璃、工業機械等眾多產業鏈的需求端,對經濟發展起著巨大作用。
         
          就中長期而言,“房住不炒”政策的實施面臨土地財政和“塔西佗陷阱”之間的取舍。一方面,在短期內,土地財政驅動經濟發展的方式難以改變。地方政府通過拍賣土地,達到以地生稅、以地生資、以地生租的目的,從而促進土地出讓收益和一般公共預算的提升,進而促進基礎設施和民生服務的改善,帶動經濟的發展。這一套經濟發展模式驅動許多地方經濟快速發展,在短期內,難以擺脫對它的依賴。另一方面,房地產調控的頻繁“搖擺”容易讓調控政策陷入“塔西佗陷阱”。
         
          短期內穩增長與控房價的權衡取舍與中長期“土地財政”發展方式與“塔西佗陷阱”約束的權衡取舍,在一定程度導致房地產調控的波折與曲折,也決定了未來“房住不炒”政策在長期上貫徹態度是堅定、堅決的,但短期的政策呈現可能是漸進的、靈活且曲折的。如近期,在經濟下行壓力加大的背景下,部分城市的房貸利率又出現下降現象。這或許意味著,雖然“房住不炒”的政策導向不會轉變,但前期房地產政策的高壓態勢有望階段性地迎來邊際放松,以應對房地產銷售的過快轉冷和經濟的下行壓力。
         
          四、未來房地產走勢
         
          需求端:見底回升,“房住不炒”下未來增長仍乏力
         
          銷售增速量價齊跌后,呈現見底回升態勢。今年首10月商品房銷售面積及金額累計同比增速為7.3%和11.8%,較首9月增速分別下降4和4.8個百分點。從30個大中城市商品房成交數據可看出,近期成交面積均出現反彈。隨著信用風險事件的悲觀預期平復,預計短期內銷售中樞將有所反彈。
         
          限購、房貸緊縮等政策下居民購房能力仍受限。房貸方面,多地按揭額度收緊導致首8月居民新增中長期貸款累計同比增長7.3%,增速較前7月下降5個百分點,房貸利率依然維持高位運行態勢,首套房貸利率5.33%,二套房貸利率5.61%。
         
          在“房住不炒”的政策原則下,考慮到多地調控政策和按揭額度的收緊短期雖然有輕微改善,但未來需求端居民購房能力依舊受限。
         
          供給端:暫時遇冷,短期或將有所回暖
         
          房地產貸款集中度管理常態化,房企融資端資金掣肘。首10月房地產到位資金累計同比增長8.8%,增速較首9月回落2.3個百分點。在銷售下滑和房貸額度收緊的背景下,房企的銷售回款增速有所放緩,其中訂金及預收款同比增長21%和9.7%,增速分別回落4.6和1個百分點。
         
          在房價暫無上漲壓力的背景下,信貸政策或將寬松以解決房企資金困境,同時銷售回款也將逐漸恢復,預計短期內房地產資金面將有所回暖。
         
          土地市場量價齊跌,成交面積與溢價率均走低。目前在穩低價、讓利房企的政策導向下,土地溢價率明顯降低,但同時銷售下行疊加恒大事件后房企融資壓力加劇,房企拿地積極性開始降低,同時第二輪集中供地政策對房企資質、資金來源和競價規則等方面進行限制,各大城市土地流拍率顯著提升。
         
          未來政策走勢:鬆供給、不鬆需求
         
          房價、土拍、經濟下行等利空因素推動政策放松。面對恒大事件后銷售需求乏力的房價下跌風險,土地流拍帶來的地方財政緊縮,以及經濟下行壓力等利空因素,政策有望邊際寬松,但主要目的在于為房企融資紓困。未來可能的政策舉措包括:通過窗口指導,擴張開發貸。未來人行或將通過窗口指導,放松銀行開發貸審批限制,緩解房企短期流動性問題。
         
          一方面,要堅守“房住不炒”的前提,傳遞“大而不能倒”不成立的信號,未來高風險企業的淘汰退出與市場出清的趨勢明確,政策將引導房地產行業實現龍頭兼併、結構優化的高質量可持續發展。
         
          另一方面,當下“穩房價、穩地價、穩預期”的提出具有重要意義,保質保量完成樓盤交付,以避免樓市爛尾引發的信用風險擴散,同時強化預期管理,穩定房價預期,保證房產在銀行和信托資產端的抵押價值,從而有效避免實體經濟向金融體系風險傳導而造成系統性風險的蔓延。
        責任編輯:江舟舟

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