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        成都萬科君逸:“消失”的那道墻|樓盤真探

        2022-04-12 18:25:23大公房產 作者:嘉琳娜
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          當房地產行業進入“黑鐵時代”,受到影響的不僅只有開發商,還有眾多購房者。
         
          成都萬科君逸小區業主于近日聯系到了大公房產,說出了自己買房后遇到的“糟心事”。
         
          業主王芳(化名)表示,“從去年4月30日交房后,我跟其他業主就發現小區存在很多問題,和之前宣傳的不太一樣。例如小區住宅和商業別墅中間應有的通透式圍墻,不翼而飛了。”
         
        小區實景圖/業主供圖
         
          不僅如此,業主們還發現,住宅9號樓的公共綠地,也被開發商贈予了商業10號樓,成為其獨有的私家花園。此類非典型的“簡配”問題,成為該小區住宅區主心中的一根刺。
         
          “我們的訴求,就是希望萬科能夠按照規劃圖紙的要求,把商業和住宅和商業分開,圍墻建好。”維權業主表示。
         
        商業和住宅混一起
        說好的圍墻不見了
         
          大公房產了解到,2017年9月,成都共推出了三宗天府新區的地塊,面積總計31.36萬平方米。萬科以44.31億元競得兩宗地塊,其中一宗名為天府新區華陽街道辦事處一心村六組、鶴林村四組的地塊,溢價率57.64%,樓面價12000元/㎡,位于萬科翡翠公園項目附近,該地塊出讓面積40.89畝,土地用途為住宅兼容商業用地。
         
          萬科競價118次歷時近一個小時才搶到該地塊,該地塊也成為天府新區第一宗“萬元地”。隨后,萬科在該地塊建起了萬科君逸小區。
         
          2020年4月,王芳購買了萬科君逸的住宅期房,彼時樓盤單價約為2.4萬元/平方米。2021年4月30日,萬科君逸小區如約交房,規劃中包含住宅區和商業別墅區兩部分,其中1-9號樓為住宅部分,10-12號樓為商業別墅。
         
          根據小區規劃與宣傳圖,商業和住宅本應該有圍墻隔開。但是王芳與其他住宅區業主在交房不久后注意到,規劃圖紙中住宅7號樓二單元-8號樓與商業的11號樓-12號樓之間、住宅的9號樓與商業10號樓之間并未設置通透式圍墻。
         
        圖為規劃圖紙/業主供圖
         
          而沒有這道圍墻,商業區和住宅區之間就失去了一道屏障。對此,王芳坦言了自己的擔憂:“商業別墅本質上就是商業,以后可以開公司,可以開茶樓,可以開洗腳房。商業和住宅混在一起,以后很多外來消費者進進出出,很擔心影響我們正常的生活和小區安全。”
         
        業主供圖/至今未有通透式圍墻
         
          除了“通透式圍墻”變“透明式圍墻”,部分已入住的業主還發現,住宅9號樓與商業10號樓之間的住宅入口處的公共綠地,被開發商贈送給10號樓用戶作為私家花園。
         
        小區綠地/業主供圖
         
          隨后,王芳和部分業主帶著關于圍墻和公共綠地的疑問,前往售樓處討要說法。
         
          在前后4次協商、歷時一年之后,項目方承認了規劃圖紙包含通透式圍墻,同時表示公司還有修建圍墻的儲備資金。
         
          但項目方同時表示,要想“加墻”也需要跟商業別墅業主商量,因為賣房時曾經和商業別墅業主承諾了小區“統一管理”。
         
          而關于“私贈公共綠地”一事,萬科方面則對維權業主表示,這部分綠地是公共綠地,不過現在屬于商業業主的,因為已經簽在了合同中。
         
          由于開發商方面一直未能給出滿意的解決辦法,王芳與其他業主也通過12345市長熱線等方式進行舉報。
         
          2021年,天府新區公園城市局在給維權業主答復時表示,在小區規劃圖紙中,商業別墅和普通住宅之間確實存在通透式圍墻,規劃核實與審批圖紙一致。另外,該部門在2021年6月的回復還中表示,“已要求開發企業嚴格按照規劃要求進行整改”。
         

         
          王芳表示,在天府新區公園城市局要求開發商整改前后,對方確實在住宅與商業別墅中間建了一道“圍墻”,只不過這道墻和規劃圖中的大相徑庭。
         
        后來建造的圍墻/業主供圖
         
          看著眼前“郁郁蔥蔥”的綠墻,再想想規劃圖中的通透式圍墻,王芳等業主覺得無法接受。
         
          于是,經過多次網絡、電話等形式的咨詢和投訴,天府新區公園城市局于2021年8月回復稱,企業方面對此答復為“目前該樓盤商業部分正處于施工階段,因施工需要臨時拆除圍墻,尚未呈現最終狀態,施工完畢將予以恢復”。
         
        相關回復/業主供圖
         
          不過,王芳告訴大公房產:“經過4個月的溝通,直到綠色圍墻拆除,開發商都沒有給出商量結果,就連原有的臨時鐵皮圍墻,也在沒有任何公示和征得業主的同意情況下就于2021年12月底進行私自拆除了。”
         
        小區實景圖/業主供圖
         
          圍墻到底建不建?對于住宅區業主的疑問,萬科給出的答復也是模棱兩可,表示加了圍墻后,商業別墅業主沒辦法回家了。
         
          隨后,開發商又給出了“折中方案”,對維權業主表示修圍墻可以,但是要在圍墻上開個門,方便商業別墅業主進出。
         
          王芳等維權業主還是無法接受,他們認為“折中方案”依然沒有按照規劃圖紙走,也不能徹底隔開住宅區與商業區。
         
          王芳表示,他們在與開發商溝通的同時,也依然在尋求相關部門的幫助。天府新區公園城市局近期給業主的回復是,萬科拆除規劃中的圍墻確實涉嫌違反《城鄉規劃法》。城管部門相關人員也表示,如果商業別墅業主在開發商”私贈的綠地“上建設私有圍擋,則屬于“違建”。
         
        相關溝通記錄/業主提供
         
        律師:開發商存在違約和違反規劃行為
         
          除了圍墻和綠地的問題,萬科君逸的另一位業主曉東也向大公房產提出了小區地下車庫規劃不合理等問題。
         
          曉東表示,萬科君逸在地庫車位建設完成后,竟然在主干道設置新的車位,嚴重影響了其他車輛正常通行,希望開發商可以對地庫進行整改。
         

        地庫規劃圖與實景圖/業主供圖
         
          就王芳、曉東等業主提出的問題,大公房產咨詢了北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師。
         
          “開發商可能基于兩邊業主的壓力,很難把圍墻建設起來。”王佳紅律師表示。
         
          《中華人民共和國城鄉規劃法(2019修正)》第四十三條顯示,建設單位應當按照規劃條件進行建設。如果規劃圖中有通透式圍墻,現實中就必須建設圍墻,開發商必須按照規劃進行建設。不過,由于開發商對商業別墅業主有過統一管理的承諾,建立圍墻也涉及到開發商違約的問題,別墅業主也可以就此主張賠償。
         
          對于私贈公共綠地作為別墅區花園一事,王律師認為,公共綠地屬于業主共有的范圍,開發商沒有贈予給商業別墅業主的權利,這侵害了全體業主的合法權益。
         
          此外,王律師還表示,如果開發商私自增加了規劃圖紙中不存在的車位,是違反規劃的行為,屬于嚴重違法,業主可以向規劃主管部門提出查處,由規劃主管部門責令開發商恢復原狀,并且可以對開發商進行行政罰款。
         
          此外,大公房產還注意到,萬科披露的2021年財報中顯示,截至2021年12月31日,集團存貨跌價準備一欄中,成都萬科君逸年初賬面余額約為2.9億元,本年減少額中轉銷部分約為2.9億元。
         
        截圖自萬科企業2021年財報
         
          萬科方面稱,集團按照目前市場價格狀況和項目實際銷售情況,對項目可變現凈值進行測試后,對上述項目計提了存貨跌價準備。
         
          最新財報顯示,作為曾經的“地產一哥”,萬科2021年凈利潤同比下降45.7%,接近腰斬。這也是萬科繼1995年、2008年后,38年的發展史上第三次凈利潤下滑。
         
          郁亮也在業績會上道歉:“2021年萬科業績表現不好,讓股東失望了,在這里我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”
         
          對于凈利潤下降,郁亮還反思道,萬科過去一直是充分授權、分布式的特點造成了離散度大的問題。雖然這種充分授權、分布式的特點,讓萬科在行業快速增長時期,有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈,大型復雜項目越來越多,單一城市公司和單一區域,不具備完整能力,這就會表現出參差不齊和離散度大的問題,部分項目不及預期,拉低了整體表現。
         
          “當時是看重了開發商的口碑和質量才選擇了這個樓盤。但是,萬科這樣的行業龍頭企業也公然違反規劃,我們一定維權到底。”王芳等業主稱。
         
          對此,成都萬科對大公房產表示,萬科君逸的情況公司一直在關注,此前萬科已經成立了專項工作小組,也正在與業主溝通和征求意見,爭取盡快解決業主問題。
         
          對于此事發展后續,大公房產持續關注。
        責任編輯:李琪
        大公原創,未經授權不得轉載

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