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        山西商品房預售資金新政出臺,業內稱有助房企紓困

        2022-05-12 14:05:55大公房產 作者:江舟舟
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          繼2月份全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺后,5月10日,山西省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監局聯合印發《山西省商品房預售資金監管辦法》(下稱《辦法》)。
         
          《辦法》規定,該省行政區域內批準預售的商品房建設項目,預售資金監管應遵循“專戶專存、??顚S?、全程監管、節點控制”的原則,最大程度保障商品房交易雙方的合法權益。
         
          監管部門應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統,會同銀保監等部門推動房屋網簽備案系統和商業銀行業務管理系統對接,加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。
         
          這也是4月份中央政治局作出“優化商品房預售資金監管”表述以來,首個出臺的地方政策。
         
          IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出:“山西預售金監管辦法的出臺,讓商品房預售資金管理變得有法可依,也對房企的預算、投資和資金管理提供了可供參照的規則,無論對于保交房還是對于行業的健康發展都具有重要的現實意義。”
         
          預售資金全部存入監管賬戶
         
          從具體內容來看,此次山西政策主要有以下兩個“亮點”。
         
          首先是確定了監管銀行及賬戶的專用性。
         
          《辦法》要求,房地產開發企業申請商品房預售許可前,應當按照“一證一戶”的原則,在項目所在地監管部門確定的監管銀行名錄中選擇商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶,并在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明。
         
          而申請辦理商品房預售許可時,房企應當在預售方案中明確預售資金監管計劃,并提交預售資金監管協議,協議主要內容在預售方案中予以明確,并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。
         
          具體預售資金監管計劃包括:項目重點監管額度,單體工程重點監管額度明細;項目用款計劃;監管銀行、賬戶名稱、賬號等。
         
          其次是明確規定了預售資金的收存、支取和使用條件。
         
          《辦法》指出,商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶,不得存入其他賬戶。房地產開發企業與購房人簽訂商品房預售合同后,應向購房人開具監管賬戶繳款單。
         
          購房人憑借著繳款單,就可以將全部購房價款直接存入監管賬戶。一旦購房人申請商業銀行按揭貸款和住房公積金貸款,監管賬戶將作為貸款唯一到賬賬戶。
         
          而有關部門辦理商品房預售合同網簽備案時,應當核對預售資金已存入監管賬戶的憑證。對于未按規定將預售資金存入監管賬戶的,不得辦理商品房預售合同網簽備案。
         
          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對大公房產表示:“山西政策的率先出臺,對于其他省份都有積極的啟發意義,預計后續省一級政府和相關部門應該都會在預售資金監管方面出臺相關規范,對于省一級房地產開發和資金監管等都有較好的指導作用。”
         
          非重點監管資金可由房企提取
         
          值得注意的是,除了以上兩種規定,本次《辦法》還將監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。
         
          其中,重點監管資金實行??顚S?,必須用于有關的工程建設,不得用于支付任何借(貸)款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用。
         
          而非重點監管資金則可由房地產開發企業提取使用,優先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等。
         
          “從山西政策看,其相關條文和全國其他城市都是類似的,甚至還略偏嚴格,這點可以從預售資金的提取額度等方面看出來。”嚴躍進指出。
         
          根據《辦法》,項目所在地監管部門可根據項目情況,綜合確定重點監管資金總額,但不得低于工程建設預算總額(包括建筑安裝和區內配套建設等費用)的110%,全裝修交付商品房項目,應將裝修成本納入預算總額。
         
          具體可根據項目單體工程建設進度進行動態調整:
         
          如施工進度達到地上主體工程封頂的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的40%;項目基本建成,房地產開發企業組織施工單位和監理單位三方驗收,具備驗收合格資料的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的20%;取得項目綜合竣工驗收備案的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的5%等。
         
          嚴躍進表示,施工進度達到地上主體工程封頂的,監管賬戶留存余額不得低于重點監管資金總額的40%,某種程度上就是說房企在工程封頂后只能提取60%比例的重點監管資金。“這或說明此類省份一些項目有爛尾的風險,所以政策提前做了預防。”
         
          不過嚴躍進亦指出,該政策也有一定的創新性和靈活性。
         
          比如《辦法》規定,監管部門可以根據房地產開發企業動態考核、信用評價及資產負債情況,適當降低或提高其節點留存重點監管資金額度,但每個節點降低或提高的比例不得超過5%。
         
          他認為:“基于當前山西省房地產市場的情況,實際上降低5%的概率會更大,因為政府多少會從保護和鼓勵房企的角度出發。這也可以使得一些優質的房企更好地利用政策,更好地實現資金的回籠。”
         
          另外,《辦法》明確,人民法院保全、執行商品房預售資金的,監管銀行應當在1個工作日內書面告知監管部門,并嚴格執行《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施,確保商品房預售資金用于項目建設的通知》。
         
          嚴躍進表示,這充分說明山西省積極落實了最高法此前的政策,對于各地法院保全預售資金的行為進行了規定,對于相關領域的規范運作具有積極的意義。因為實際上,當地也是希望資金能夠比較順利地進入到工程項目中。
         
          商品房預售資金監管新思路
         
          作為我國的支柱性產業,房地產行業向來是串聯各大民生行業的重要鏈條,房地產穩則金融體系穩,房地產不穩則金融體系不穩。
         
          但是在過去,部分城市商品房預售資金監管的缺位,制約著房地產行業的穩定健康發展,并在行業高周轉時代引發了項目爛尾和交房推遲風險,影響了廣大購房人的切身利益。
         
          公開資料顯示,關于我國商品房預售資金監管的相關政策,最早可以追溯到1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》。
         
          彼時商品房預售款監管的具體辦法由房地產管理部門制定,同時,省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據辦法自行制定實施細則。
         
          安信證券研報顯示,此前,部分城市將資金監管額度規定為預售款總額的10%-40%,如廣東的城市普遍為10%,昆明為30%,重慶為35%。而部分城市工程造價上浮比例也各有不同,如浙江為1.3倍,福建的城市多為1.2倍。
         
          合碩機構首席分析師郭毅指出,由于全國各個城市對預售資金的監管一直存在著尺度不統一、標準不統一,以及管理機制相對模糊的情況。且有些城市有預售資金管理制度,有些城市沒有,這也就導致在實際處理的過程中相對來說比較混亂。
         
          在這種背景下,今年2月初,全國性商品房預售資金監督管理辦法正式出臺,這也是商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排,并確定了監管機制。
         
          而在4月29日,中央政治局會議再次定調“房住不炒”,并提出兩大重點:支持各地完善房地產政策、優化預售資金監管。這也是中央首次對備受關注的預售資金監管政策給出明確的指示。
         
          彼時有專家解讀表示,這是最高層面的房地產市場“救市”政策,利好房企預售資金循環。在此之后,惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽、長春等多地密集出臺穩地產政策,相繼在預售資金監管方面提出優化措施。
         
          不過在郭毅看來,相比其它地方,山西省的政策在制定方面還是相對科學的。她認為,一方面是該商品房預售資金重點監管賬戶保留的其實是能夠滿足開發商自身建設、裝修完成的一個基礎性的資金,其它資金可以由其自行提取處理,這樣的話,就能夠保證開發商有一定流動資金去應付自身的日常經營性支出。
         
          而在另一個層面,該預售資金監管賬戶的資金也可以讓項目有一個從開發到交付使用前的一個全周期的保障,讓購房家庭更加安心,不用擔心開發商會出現資金問題導致項目爛尾。所以這個政策實際是在購房者、開發商以及市場三者之間,保證一個預期的穩定。
         
          樓市調控應松緊平衡
         
          不過值得注意的是,從山西望向全國,目前商品房預售資金監管的實際落地依然處在一個尷尬的境地。
         
          柏文喜告訴大公房產,預售資金監管政策的出臺是為了防止各大開發商隨意抽調資金,導致房子爛尾。不過從實際情況來看,目前已發布的商品房預售資金監管政策,在落地執行上還存在僅僅為了規避自身責任而隨意性層層加碼、脫離行業、地區和房企實際情況的問題。
         
          “這在一定程度上,反而推高和加劇了房企的流動性壓力,極易觸發爛尾問題的跨項目、跨區域蔓延,擴大了保交樓的風險程度。”柏文喜指出。
         
          在他看來,當前房地產流動性危機仍未散去,如果商品房預售資金監管繼續加強,肯定會讓房企緊張的資金狀況更加雪上加霜。
         
          因此他認為,如何根據行業發展變化和宏觀政策的訴求,來因地制宜、切合實際和面向未來地調整地方性的行業監管政策,是當前房地產行業可持續健康發展大方向下的一個重要課題。
         
          對于這種情況,郭毅也表示,從全國層面上來講,地方省市應該以一個相對科學的方式去管理房地產行業和市場,既不要矯枉過正,也不要過度寬松,把風險推向市場。
         
          “總的來說,管理者還是要承擔起相應的職責,在購房者和開發商之間做好平衡,不管是通過什么專業手段,都要讓市場保證平穩健康發展,讓預期保持一個相對積極樂觀的狀態,這樣才是一個相對好的管理體系。”她補充道。
         
          而對于當前的商品房預售資金監管政策的優化空間,郭毅認為,預售資金的提取方式其實可以更加的簡化。
         
          “現在只要在賬戶里面保留了基本能夠滿足建設使用的資金以外,其它的額外資金,最好可以讓開發商能夠以相對簡單的方式去提取和使用。比如山西就明確開發商可根據不同的施工節點提取一定的資金,這樣的管理就非常動態,也更加靈活。把握好整體的管理就行。”
         
          柏文喜也表示,隨著商品房預售資金監管政策在實踐中的不斷完善以及向其他省市的推廣普及,房地產行業生態也會隨之變得更健康。
        責任編輯:李琪
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