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        專注改善性需求,二套房及多孩家庭成多地調控重點

        2022-05-30 09:37:34大公房產 作者:江舟舟
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          編者按:
         
          作為我國的支柱產業,房地產一直是穩經濟大盤的重要壓艙石。
         
          在樓市上漲的通道中,由于房地產業規模大、產業鏈條長,其可以拉動諸如鋼鐵、建材、化工、家電、裝修等上下游產業的相應投資,以此帶動整體GDP增長。
         
          但在樓市下行的周期中,房地產業的萎靡也會將風險向上下游傳導,并在推動城市建設和提高居民生活水平等方面產生重大影響,進而制約整體國民經濟增長。
         
          國家統計局數據顯示,今年前四個月,全國房地產開發投資為39154億元,同比下降2.7%;其中住宅投資29527億元,下降2.1%。從歷史數據來看,這是房地產開發投資少有的增速為負的情況。
         
          與開發投資增速同步下降的還有房屋銷售表現。今年前四個月,全國商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%,其中住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元,下降29.5%,其中住宅銷售額下降32.2%。
         
          正所謂穩樓市就是穩經濟,在此背景下,監管層和地方政府正在合力打出穩樓市“組合拳”。
         
          近幾個月,包括人民銀行、銀保監會、住建部、財政部等中央部門都在不斷釋放政策信號,給市場注入信心。與此同時,全國各大城市也從當地實際出發,不斷從需求端優化樓市政策,穩定購房者情緒。
         
          據大公房產不完全統計,2022年以來,已有多達134個城市發布了超過220個穩樓市政策,其中包括鄭州、青島、廣州、哈爾濱、蘇州、銀川、蘭州等熱門城市。
         
          具體來看,這些政策的出臺都有哪些明顯的特征,以及會給下半年的市場帶來什么改變?大公房產近距離觀察。
         
          超80城優化住房公積金政策
         
          從今年上半年出臺的政策內容來看,在住房公積金方面做出調整,似乎是各地優化樓市政策的一大著力點。
         
          比如2022年開年第一天,濟南便宣布對異地住房公積金貸款取消戶籍限制;1月14日,廣西北海對購買二套住房或申請第二次住房公積金貸款的繳存職工家庭,最低首付比例從60%下調至40%;2月21日,南寧稱職工個人及家庭購買首套及首次申請住房公積金貸款,首套房公積金貸款的最高額度由60萬元調至70萬元。
         
          據大公房產不完全統計,光是2022年一季度,就有多達31個城市出臺住房公積金相關政策,比如山西晉中、廣東東莞、四川達州、安徽宣城、貴州貴陽等地。
         
          4月18日,央行明確指出“因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”,隨后出臺公積金相關政策的城市明顯擴圍。到了5月份,至少有30個城市集中調整住房公積金政策,其中又以沈陽、東莞、浙江舟山、廣西南寧等城市為代表。
         
          具體看這些集中出臺的公積金政策,基本體現在以下兩個方面:
         
          一是下調公積金貸款首付比例。比如太原、安陽、遵義等地,將居民首套自住房公積金貸款首付比例降至20%;沈陽、福州、淄博等地,將二套房公積金貸款最低首付比例由50%降至40%;泰安、張家界、溫州等地,將首套房公積金貸款最低首付比例從30%下調至20%,并將購買二套房的公積金貸款最低首付比例從40%下調至30%。
         
          二是提高公積金貸款額度。比如天津將個人首套自住房公積金貸款最高限額由60萬元提高至80萬元;昆明將繳存公積金的雙職工家庭貸款最高額度調整為80萬元,并將一方正常繳存的貸款最高額度升為50萬元;蘭州將已婚繳存職工的個人住房貸款最高額度由60萬元提高至70萬元,而單身繳存職工由50萬元提高至60萬元。
         
          據大公房產梳理發現,目前在下調公積金貸款首付比例的城市中,河北唐山下調的幅度最大,由原來的不低于60%調整為不低于30%,不過此是針對職工購買第二套自住住房。
         
          而據大公房產不完全統計,截至5月27日,全國至少有60個城市調整了公積金最高貸款額度,且大多數城市都是根據公積金繳存人數明確的最高限額,如江蘇南京、山西南昌、廣東中山等。
         
          改善性二套房成多地調控重點
         
          從上述出臺公積金相關政策的城市來看,可以發現,大部分地區都屬于二、三線城市,且多數出臺政策都是針對二套房。
         
          合碩機構首席分析師郭毅表示,目前各地在調整公積金政策上還是從中央政治局和國常會提到的支持剛性和改善性購房需求的主基調出發的,然后部分城市針對二套進行了一個定向調整。
         
          郭毅稱:“過去的住房公積金政策其實對于二套的要求還是比較嚴格的,特別是一些二三線城市,往往公積金政策相對來說更為收緊。但如今中央給出了一個全新的定調,那么各地住房公積金管理中心基于幫助居民改善家庭居住需求的目的,也能夠在適當放寬公積金政策上得到更多的支持。”
         
          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對大公房產表示:“過去強調剛需,現在其實各地都希望能夠借助住房公積金的保障調節作用,來解決購房者的一個改善性的住房需求。”
         
          據了解,目前在提高公積金貸款額度的城市中,遼寧鞍山、江蘇南京以及浙江溫州,對夫妻雙方及以上繳存公積金的申請購房貸款額度設置最高,均為100萬元。但鞍山適用購買商品房,南京適用首次使用住房公積金貸款購買二套住房,溫州則適用購買家庭首套住房。
         
          同時,夫妻一方或單身繳存公積金申請貸款購買首套住房的城市,貸款額度最高的為天津,達到80萬元。不過河北唐山的單身繳存職工,購買二星級及以上綠色建筑標準的新建被動式超低能耗自住住宅,貸款額度上浮20%,最高可貸96萬元。
         
          郭毅表示:“事實上,目前一些二線城市的房價水平已經進入到一個高位盤整的階段,所以如果住房公積金貸款額度上限較低,就會造成部分購房家庭選擇公積金貸款的概率減少,特別是購買二套房,本身可貸的金額就比較少,一旦住房公積金不能夠滿足購房家庭的購房需求的話,就會導致公積金貸款變成了一個相對來說偏邊緣化的產品。”
         
          中房研協指出,公積金貸款額度的增加可以降低購房成本,短期內可以有效刺激剛性需求及改善性需求入市,不過在部分熱門地區,與高房價相比,提高公積金貸款額度起到的效果仍較為有限。
         
          值得注意的是,除了上述根據繳存人數來劃分貸款額度的家庭,廣西南寧、浙江舟山等城市則以房屋套數來規定貸款額度。
         
          還有的城市在下調首付比例和提高貸款額度的基礎上,增加了等額本金還款方式,并且取消首套與第二套自住房公積金貸款須間隔12個月及以上的間隔期,比如四川自貢和貴州黔東南州。
         
          “總體來說,這些城市一方面希望能夠借助公積金貸款的調整,對于激活樓市和剛性和改善需求提供一定的助力;另一方面,也是能夠讓自身市場運轉得更加健康。”郭毅稱。
         
          支持多孩家庭購房成調整新趨勢
         
          事實上,在刺激改善型住房需求方面,除了減輕購房家庭的公積金貸款壓力,還有直接面向多孩家庭的調控政策。
         
          4月25日,江蘇無錫衛健委發布《關于積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件的通知》,表明生育二個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭,可以在限購區域新增購買一套商品住房,同時對此類家庭在公積金貸款額度上進行提高。
         
          據悉,此這是全國首個由地方衛健委牽頭發出的放松限購的內容,充分體現了各地對于“多生育、多買房”態度的支持。
         
          4月30日,遼寧沈陽也宣布對生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽行政區域內已擁有2套住房的,可在沈陽市限購區域內再購買1套新建商品住房,另外貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.3倍。
         
          5月17日,浙江杭州也明確,符合條件的三孩家庭可在杭州限購范圍內限購的住房套數增加1套,并且在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時,可參照“無房家庭”優先搖號。
         
          據大公房產不完全統計,截至5月27日,已有包括武漢、東莞、南京等在內的20多個城市出臺針對多孩家庭的購房政策,大部分都是在限購區域予以名額放松。
         
          當然,也有城市直接發放購房補貼。比如四川瀘州,該市表明按國家生育政策已生育二孩、三孩的家庭,在中心城區建設用地范圍內購買首套或二套新建商品住房的,可按購房款總額的2%給予一次性購房補助。
         
          還有城市針對多孩家庭的貸款額度,在最高貸款限額基礎上再次上浮。比如云南楚雄,明確提高住房公積金貸款額度,其中高層次人才、二孩和三孩家庭可分別再上浮50%、10%和20%。
         
          更有城市面向多孩家庭放開限售。比如江蘇蘇州,新房限售由3年調整為2年,則不再有轉讓年限要求。對于因家庭出生人口增加(二孩三孩的到來)確實需要更換住房的,現有房屋可即時出售,不受限售條件的制約。
         
          對于這種趨勢,郭毅對大公房產表示,其實生育政策和樓市限購政策掛鉤會是個雙向促進的作用,因為其實多孩家庭本身就有包括職業升級、面積升級以及品質改善方面的需求,并且還附加一些對交通、教育等資源需求的一個升級,所以針對這類家庭去定向的放寬樓市限購、限貸等一系列政策,也能夠帶動這部分原本在規劃當中的家庭來盡快的實施購房計劃,所以無論是對于人口政策還是對于帶動樓市消費,都能起到一個共贏和雙向刺激的效果。
         
          根據貝殼研究院發布的《2021居住客群消費趨勢年報》,目前,兩居室仍然是主流交易戶型,但從趨勢看,三居室及以上戶型交易占比呈顯著增長趨勢。
         
          數據顯示,2021年,全國35個樣本城市購買三居及以上產品的客群占比36.66%,同比增加了0.5個百分點,相較于2017年增加了3.67個百分點。其中,2021年新一線城市購買三居及以上產品客群占比40.52%,比一線城市高出15.12個百分點,這也意味著改善型住房需求持續釋放,消費者正在向追求空間更加寬敞而購買住房。
         
          不過郭毅也指出,這個政策可能只是會對一些本來就有生育計劃的家庭起到雙向促進效果,如果壓根兒沒有生育計劃,那這個政策其實也是無效的。
         
          她表示:“因為這個政策是讓那些家庭把自己原本的計劃提前實施,并不是說讓他們原本沒有這個計劃卻為了這個政策而促使自己多了生育多孩的計劃,所以我覺得其力度和效果都還是相對有限的。”
        責任編輯:李琪
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