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        至暗時刻已過?郁亮再喊話,房地產邏輯生變

        2022-07-04 12:14:54大公房產 作者:江舟舟
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          在地產界,萬科的郁亮向來被認為是一個“悲觀”的人。
         
          至少在外界眼里,他很喜歡講“狼來了”的故事。
         
          2014年,在房地產行業還在“唯規模”論,融創、恒大等房企金鼓連天搞擴張時,他提出房地產已進入“白銀時代”,大環境下危與機并存。
         
          2018年,在大多數房企還在三四線城市蒙眼狂奔的時候,他又在萬科秋季例會上以一圈鮮紅色的標語警示大眾:“活下去”!場面不不可謂不驚人。
         
          2022年,房地產行業進入分化期,當掙扎于債務邊緣的民營房企還在等一個“天亮”時,他更是直接宣布房地產步入“黑鐵時代”,并稱接下來“要么死、要么活”,還號召公司內部按戰時狀態節衣縮食。
         
          雖然房地產行業發展至今,大家最后發現郁亮的這些話術不能說是沒有危機意識和前瞻性,更像是沿著調控趨勢喊話,但一次次令人“膽戰心驚”的用詞,還是在過去的歲月里過于刺激行業“心跳”。
         
          相比王石的“高調”,郁亮時代的萬科似乎要更加“謹慎”和“謙卑”,也更像一個“布道者”,不斷向行業輸入新的價值觀。
         
          不過在萬科最新的股東大會上,“悲觀”的郁亮變了。
         
          “房地產并非最艱難的,我們沒有理由躺平。更何況房地產仍然是十萬億級的市場,同時也是千年行業,常做常有,常做常新,不管未來的道路多艱難,走下去就會有機會。”
         
          作為行業內知名的“喊話人”,郁亮這番話仿佛一劑強心針,股東大會開完的第二天,地產股便逆市飆漲。截至6月29日收盤,濱江集團、信達地產、金地集團、萬科A、保利發展、新城控股等紛紛沖高。到6月30日,地產股依然維持上揚走勢。
         
          值得注意的是,在這之前,已經遠離房地產市場多年的王石同樣發表了對行業的看法:“中國房地產業存量巨大,新技術、新工具、新生活方式的改變,都會帶來巨大的市場機會。”
         
          “宇宙房企”兩大代言人更改“口風”,似乎都預示著房地產行業今年下半年的積極走向。
         
          剛改需求釋放下,市場緩步觸底回升
         
          今年上半年以來,監管層頻頻釋放積極信號,全國各地紛紛落實一城一策,部分剛需和改善性需求釋放,令房地產市場交易出現回暖跡象。
         
          隨著穩經濟政策持續出臺,5月以來,全國商品房和商品住宅銷售面積環比出現增長,業內普遍認為樓市有望復蘇。
         
          正是基于這種行業背景,郁亮對接下來的市場行情作出判斷:5月份盡管同比下降50%多,但是環比開始出現了7%的上升。6月份,從目前的情況來看,環比可能會有比較明顯的提升。
         
          他指出:“二手房市場從6月份開始也出現了一些起色,比如一二線城市二手房掛牌價格有的漲有的跌,但漲的城市個數已經達到50%。”并直言,從短期來看市場已經觸底,但是恢復仍是一個緩慢和溫和的過程。
         
          據中指研究院統計,今年1-6月,重點100城一手房成交規模為近幾年同期最低水平,同比下降超四成,TOP100房企銷售額均值356.4億元,同比下降48.6%,但降幅均較前5個月有所回落。
         
          此外,克而瑞研究中心數據也顯示,6月30個監測城市成交面積為1847萬平方米,環比上升31%,同比下降38%,上半年累計同比下降48%,降幅有小幅收窄趨勢。
         
          從這些情況來看,郁亮認為市場有望觸底回升。至于6月份有明顯起色的原因,在他看來主要有三點:
         
          一是從中央到地方,為了房地產行業健康發展都調整了一些政策,對行業帶來了積極影響;二是此前被疫情延誤的需求會在6月份得到一些回補;三是房企會在6月份習慣性沖擊業績,加上一些季節性因素。
         
          據中指研究院監測,今年上半年以來,共有超過180個城市優化調整了房地產政策,政策出臺頻次近500次,內容從下調公積金貸款首付比例向限購、限貸延伸,同時還與人口、租賃政策等相結合,激發了部分居住需求的釋放。
         
          貝殼研究院監測50個重點城市的成交數據顯示,6月二手房成交量環比持續增長,月度增幅將達25%。其中南京5月二手房成交量環比上漲60%;杭州6月二手房成交量環比上漲75%。成都和蘇州在發布樓市新政后,一個月內二手房成交量分別環比上漲80%和60%。
         
          此外,克而瑞研究中心數據顯示,因年中業績沖刺,房企推盤積極性穩步回升,30個重點城市6月新增供應面積1881萬平方米,環比上漲50%,同比回落36%,上半年累計同比下降43%,跌幅有小幅收窄趨勢。
         
          不過郁亮仍強調:“短期市場已經觸底,但我沒有用反彈的說法,而是恢復,恢復仍然需要時間。”
         
          他指出:“6月份有起色主要體現在環比上,同比來看降幅雖然在收窄,但預計還是會有不小的跌幅,從底部慢慢往上走需要時間。”
         
          此外更重要的是,郁亮認為,目前國內的人口狀況、人口結構、收入水平,以及國家對行業的指導原則都發生了非常大的變化,行業已經進入新的發展階段,所以不能夠再沿著過去的邏輯, 去期待回到過去高峰時的數據和規模了。
         
          拿地和開發投資底未到,政策仍需跟進改善
         
          值得注意的是,盡管銷售端還未完全恢復,但市場的回暖已略微顯現在了土拍情況上。
         
          日前,鄭州2022年第一輪集中土拍日前落下帷幕,整體流拍率下降較為明顯。同時,部分熱點地塊溢價率上升,房企拿地熱情有所回升。
         
          與此同時,此前杭州、蘇州、北京、上海等地土拍市場也已出現不同程度回暖,不僅流拍率下降明顯,部分熱點地塊溢價率同樣有所提升。
         
          日前,保利發展還發布公告稱將新增加房地產項目4個,分別是佛山市禪城區東平路北側地塊、南昌市青山湖區艾溪湖南路東側地塊、廈門市思明區環島干道西側地塊、福州市晉安區岳峰北路西側地塊,合計需要支付的價款約為28.17億元。
         
          根據克而瑞數據中心,全國300城經營性土地6月總成交建筑面積為8834萬平方米,環比5月上升7%,同比降幅仍在六成左右,持續在歷史低位;6月土地成交總金額3446億元,環比上月增加30%,同比降幅減少57%。因月內一線成交占比上升,致成交單價上升至3901元/平方米,同環比均呈上漲趨勢。
         
          中指研究院認為,目前房企爭奪熱情較高的地塊仍以去化表現較佳、盈利空間更充裕的優質板塊為主。房地產企業需要科學決策,把握結構性機會,提升產品力與服務力,實現穩健增長。
         
          不過中信證券認為,地產周期已經從政策底走到了銷售底,但目前房企信用和信心尚未修復,離房企拿地和開發投資的底尚有一定距離。
         
          “從銷售回暖到房企信用、信心的改善仍需時日,房企拿地、開發投資的實質性反彈尚需等待??紤]到房住不炒仍是政策底線,長期來看房價上行空間越來越小,房價預期-銷售的正反饋會越來越弱,我們傾向于認為這一輪房地產周期的高度可能低于上一輪。”
         
          日前,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示,從近期的調研情況看,房地產市場已經出現一些積極變化。隨著房地產市場的逐步趨穩,相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現。
         
          但是十三屆全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民指出:“不能指望今年房地產對經濟有真正的拉動作用,但至少要減少負向拉動程度。”
         
          楊偉民稱,房地產業在中國仍然有必要,仍然有剛性需求,并不是一個夕陽產業,促進房地產業平穩發展有利于我國經濟長遠可持續健康發展。
         
          他列舉了幾個數字,房地產和建筑業在我國GDP中的占比約14%,今年一季度,建筑業在基建拉動下恢復到了1.4%的正增長,但房地產仍是-2%的負增長。“其他行業很難彌補這兩個行業的增長缺口。”
         
          故而他認為,需要多部門配合協調制定出臺綜合性、權威性的房地產政策文件,明確房地產新機制、新模式,明確房地產稅收、信貸、土地、限售等政策,給房地產企業和居民一個可靠的預期。
         
          新的行業邏輯下,萬科的三大目標
         
          對于當下行業新的發展邏輯,郁亮也稱:“其實我一直都沒變,今天的行業需要信心,沒有別的選擇,但凡有一絲微光,就當是光明往前走,更多挖掘它好的一面。”
         
          他直言,萬科的戰略定力其實是不貪婪不恐懼。“不貪婪是在市場好的時候我們知道要留一份清醒在,不要去賺最后一個銅板,所以我們老是扮演不合時宜的說‘狼來了’的孩子。”
         
          面對未來,當如何利用好政策工具推動中國房地產行業發展已經成為業內普遍的關注點,郁亮也給萬科定下了三大目標。
         
          一是業績要實現止跌企穩,把跌勢止??;二是開發要繼續維持在第一陣營的行業地位;三是在行業中能夠率先從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重。
         
          萬科總裁祝九勝在股東大會上表示:“我們在年初和3月份時對于市場下行有預估,但沒想過這么嚴重。相對于百強的表現,萬科1-5月份的銷售下降41%左右,稍微強一點,但行業中也有表現更好的企業。好在我們一直是相對穩健的,把困難都想到前面,提前做了一些鋪排和布置。”
         
          根據祝九勝的發言,萬科在開發業務方面進行了組織結構、管理方式的調整,成立了開發經營本部對7個區域BG的開發業務拉通拉平管理,而開發經營本部成立以后也實現了一系列的轉變。
         
          具體來看,第一是投資標準的改變。“我們現在是按特別好的標準來進行投資,前面5個月投了13塊地,其中9塊地今年就能夠面世,6塊地的現金流今年就能夠回正,投資標的提升對我們未來的業績會起到比較好的支撐作用。同時,我們對在手資源也做了進一步梳理,找到過去投資兌現中碰到的困難和問題。”
         
          第二是產品和能力方面的拉通。“通過再次產策把產品做得更對客戶的口味,也看到了初步的效果。”
         
          第三優化了銷售方法。“以前我們做銷售的思路是為房子去找客戶,今天我們越來越覺得應該是為客戶去找房子,客戶到底有什么訴求,我們用什么樣的產品方案、哪個項目去滿足他。”
         
          據祝九勝透露,萬科信心的第一大來源來自最近新開的33個樓盤。“我們基本上都能做到當地平均流速的1.5倍到1.8倍,銷售能力在不斷提升。開發經營本部把7個區域BG拉通后,投資、產品、銷售這三個方面的能力都會持續提升。”至于信心的第二個來源,祝九勝則表示是來自于萬科的經營性和服務性業務。
         
          “萬科物業一直在同行處于領先領跑的位置,并且有一定的科技含量,去年收入超過240億,疫情期間的表現也得到客戶、政府的肯定。而物流業務今年要實現報表盈利,過往幾年的增速也在50%左右。另外出租公寓業務已經在現金流層面實現了盈利,在會計報表方面還沒有,明年也會實現會計報表層面的盈利。”祝九勝表示。
         
          同時他稱:“商業業務中,印力在過往幾年一直持續著25%左右的增長率,也在不斷提效。還有一些商業業務分布在7個BG,開發經營本部和集團的商業公會把整個商業的能力從商業語言的統一、商戶資源的管理、會員運營等方面都進行了拉平和拉通,也會有良好的增長態勢。”
         
          在祝九勝看來,利潤蓄水池在逐步形成和增長過程當中難度不小。其中關鍵是能力的提升、機制的優化以及客群的洞察和把握,萬科管理層對此充滿信心,也愿意持續不斷地付出努力。
        責任編輯:江舟舟
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