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        行業分化正當時,超7成民營房企上半年業績虧損

        2022-07-25 09:44:30大公房產 作者:江舟舟
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          在疫情影響仍在持續、行業尚未完全恢復的背景下,上市房企又迎中報季。
         
          今年7月份,多家房企開始披露2022年中期業績預告。大公房產對choice數據里的申萬房地產行業進行了統計,截至7月22日,A股市場已有79家房企發布2022年中期業績預告,另有1家房企發布2022年中期業績快報。
         
          在79家發布預告的房企中,58家業績預期悲觀,占比達到73.4%,其中就包括大悅城等24家預減的企業,金科等22家首虧的企業,泰禾、新城等12家增虧的企業。
         
          而業績預喜的有19家,占比為24%,其中華夏幸福等8家企業減虧,天?;ǖ?家企業扭虧,金融街等5家企業預增。發布業績快報的那家房企為保利發展,其上半年的營收、凈利潤全面增長。
         
        圖源:choice數據
         
          此外,港股市場,截至目前,還有10余家房企尚未披露2021年度經審核年報,并已連續停牌數月,其中就包括恒大系三家上市公司、融創集團、當代置業、中國奧園、佳兆業、新力控股等。
         
          不過近一個月內,恒大、融創、佳兆業、花樣年、當代置業、中國奧園及彩生活等多家房企和物業公司已陸續收到了港交所的復牌指引。但是對于這些房企的中期業績,廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,年報難產的房企復牌后,業績好轉的可能性不會很大。
         
          總虧損達275億
          超7成房企業績下滑
         
          業績預悲的上市房企中,四川房企藍光發展的預計虧損金額最大,達到46億元,為名副其實的“虧損王”。其次是閩系房企陽光城,預計虧損金額范圍為35億元至45億元。
         
          據了解,上年同期,藍光發展曾出現過金額差不多的虧損,歸屬于上市公司股東的凈利潤為-47.21億元,歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-73.09億元。而在2021年年底,該公司歸母凈利虧損更是達到138.34億元。
         
          不過值得注意的是,今年上半年卻是陽光城首次出現虧損。數據顯示,該公司上年同期盈利19.9億元。今年上半年扣除非經常性損益后的凈利潤預計虧損45至55億元,上年同期則盈利18.39億元。二級市場上,截至7月21日收盤,陽光城已連續兩日下跌。
         
          李宇嘉指出,對于這些房企今年中報預告的表現,虧損應該是在預料之中。
         
          他指出:“像這些虧損比較大的房企,一般都有幾個特征。一個是2016年以來沖規模比較快,規模迅速上升,沖到了一千億、兩千億,這類企業如今的虧損會比較大。第二個是房企過去在擴張的過程中,拿了很多高價地,這些高價地現在來看就容易出現虧損,而且企業前期擴張較快的話,其經營成本、管理成本、財務成本都是比較大的,所以這類房企的虧損也是比較明顯的。”
         
          另外,虧損金額排在藍光發展和陽光城之后的為貴州企業中天金融。據了解,中天金融業務涉及房地產、證券、保險等,是一家由房企轉型為金融企業的典型代表,不過在其目前的業務分布中,房地產開發以及衍生出的房屋租賃、物業管理、酒店及餐飲服務等仍是該公司最主要的收入來源。
         
          今年上半年,中天金融歸屬于上市公司股東的凈虧損預計為22億元至35億元,上年同期盈利4097.05萬元;扣非后凈虧損預計為20億元至32.5億元,上年同期虧損9454.34萬元?;久抗墒找嫣潛p0.32至0.5元,上年同期每股盈利0.0059元。
         
          大公房產梳理發現,作為貴州“前龍頭”,早在2021年,中天金融就曾創下其近十年發展中的首次虧損:歸母凈利潤虧損64.16億元,同比暴跌1221.92%。
         
          而近一年來,該公司還涉及多起訴訟。據中天金融主動透露的數據,截至2022年5月17日,公司及其子公司被凍結銀行賬戶數量占公司已開立銀行賬戶總數的32.51%;累計被凍結資金4.8億元,被凍結資金占公司貨幣資金總額的7.11%,占公司最近一期經審計凈資產的4.06%。
         
          債務方面,公開數據顯示,在2022年至2023年內,中天金融還將迎來81.5億元存續債券的集中兌付。
         
          截至目前,59家業績預悲的房企中,10家房企的虧損金額上限均在10億元以上,除了上述企業,其中還包括榮盛發展、中南建設、金科股份、首開股份、泛??毓?、泰禾等房企。
         
          數據顯示,榮盛發展預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損18億元至24億元;中南建設預計上半年虧損15元至20億元;金科股份預計上半年虧損13億元至18億元;首開股份預計上半年虧損13億元至14億元;泛??毓深A計上半年虧損18億元至23億元;泰禾集團預計上半年虧損16.4億元-22.2億元。以上房企均為首虧。
         
          據大公房產統計,2022年上半年,34家出現首虧和增虧的房企,預計總虧損金額下限達到275.7億元。
         
          多房企虧損于項目結算減少
          物業公司受租金影響較大
         
          超七成房企歸母凈利潤下滑,當然既有外部因素也有內部因素。
         
          巨虧如藍光發展,對于虧損的原因,也是分別歸結于經營虧損和減值計提影響。“經營方面,受前期房地產政策調控以及公司債務風險影響,本期完成售房履約義務并納入結算的項目銷售毛利較低;因公司部分項目非正常停工影響,依據會計準則對于不再滿足資本化的利息支出計入當期損益,本期費用化利息支出較大;公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響產生匯兌損失約2.5億元。受上述因素影響,2022年上半年藍光發展預計經營虧損約19億元。”
         
          “減值計提方面,基于當前的房地產市場環境及資金流動性風險加大,客戶購房預期降低,結合公司項目所在的城市市場情況,加之公司債務違約等風險影響,藍光發展計提了約29億元的減值損失,主要為存貨跌價準備。”
         
          陽光城的虧損原因也與藍光發展類似:“一方面,公司管理層基于謹慎性原則計提的相應存貨跌價準備較上年同期增加,對本報告期凈利潤影響較大。另一方面,房地產業務結算規模下降受市場及公司流動性影響,公司2022年上半年達到結算條件的項目數量減少,導致營業利潤減少。”
         
          此外,陽光城還稱,本報告期歸屬于上市公司股東的稅后非經常性損益較大,主要系處置地產項目所致。
         
          整體來看,計提資產減值、結算項目減少或毛利低,為多數房企虧損的原因。除了藍光發展和陽光城,美好置業、南山控股、榮盛發展、首開股份等房企均存在這樣的問題。
         
          數據顯示,2022年上半年美好置業歸屬上市股東的凈利潤虧損范圍在2.8億元至4億元,該公司稱:“本報告期內公司完成結算的房地產開發項目毛利率較低,受各地疫情管控措施等不利因素影響,部分項目進度不及預期,產生延期交房違約金,整體造成公司業績虧損。”
         
          南山控股上半年則首虧1.1億元至1.5億元,同比上年下降127.97%至138.14%,其表示:“受房地產開發項目結算排期的影響,公司利潤存在季度間的不均衡性。2022年半年度,公司部分房地產開發項目尚未進入結算期,房屋結轉面積較上年同期下降。”
         
          而榮盛發展除了公司結算項目同比減少幅度較大,造成收入同比下降以至于相應利潤減少這一原因之外,還指出:“報告期內,為促進回款,公司部分項目通過一定程度的以價換量實現項目去化,在利潤率面臨下行壓力的行業趨勢下加劇了毛利率下降。”
         
          盤古智庫高級研究員江瀚指出,房企業績受影響其實關鍵是去化周期的問題。當前不少地方一方面受到調控政策的影響,需求還沒有有效釋放;另外一方面,不少購房者仍保持持幣待購的一種心態。所以雙重影響下,必然會導致去化速度比較慢。
         
          另外,對于一些涉及房產交易和物業租賃的企業,租金收入減少是業績虧損的最大原因。
         
          深物業A公告顯示,預計2022那年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降63.02%至2.5億元,主要為租賃運營業務受政策性免租影響。
         
          民企普跌、央國企盈利
          行業分化大趨勢初現真容
         
          大公房產梳理發現,今年上半年出現普跌的企業大多為民營房企,而業績表現良好的基本都是央企或國企背景。
         
          據統計,截至7月22日,共有保利發展(央企)、金融街(國企)、順發恒業(國企)、浦東金橋(中外合資)、外高橋(央企)、ST海投(混合)這6家企業的業績出現增長或預計增長。
         
          其中,凈利潤表現最好的為保利發展,其2022年上半年歸屬上市公司的凈利潤為107.21億元,同比增長4.1%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤105.65億元,同比增長5.14%。
         
          其次是金融街,上半年歸母凈利潤約為10.87億元至12.69億元,比上年同期增長80%至110%。對于業績增長,金融表示因為出售資產獲得轉讓收益、投資性房地產公允價值增加。
         
          根據此前報道,今年4月份,金融街曾出售持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店,轉讓收益對歸母凈利潤的影響約為7.8億元;而上海靜安融悅中心項目部分辦公樓、商業及配套車位等投資性資產經第三方評估機構審核后,其公允價值變動損益對歸母凈利潤的影響約1.2億元。
         
          此外,浦東金橋也因商品房銷售收入結轉金額同比大幅增加,而實現上半年歸母凈利潤盈利9.5億元,同比增長113.61%。
         
          外高橋同樣表示,雖受疫情及公司對小微企業等減免租金的影響,本期房產租賃業務、進出口貿易業務收入和毛利較上年同期有所下滑,但由于本期商品房銷售結轉面積、收入和毛利較上年同期有較大增長,因此主營業務產生的利潤增幅較大。數據顯示,外高橋上半年實現歸母凈利潤約7億元,同比增長58.7%左右。
         
          在市場遭遇寒冬、民營企業銷售業績普遍下滑的狀態下,不少央企、國企卻展現出了經營的韌性和穩定,銷售不降反升,助力企業業績增長。
         
          中信證券研報指出,地產企業的報表盈利能力下滑是普遍性問題,而資本市場對大量地產企業盈利預測的下調也將發生。在這個過程中,一些高信用和高開發能力的企業,優勢就顯露出來。
         
          克而瑞數據顯示,今年6月份,在重點城市供地節奏加速、紛紛進入第二輪土拍之下,全國300城經營性土地總成交建筑面積11955萬平方米,環比上升45%。其中,國企、央企為土地市場的主力軍。
         
          除此之外,大公房產梳理發現,上半年還有6家房企扭虧為盈,分別是中潤資源、天?;?、*ST銀億、市北高新、電子城,其中天?;?、市北高新、電子城均為國企或有國企背景。
         
          這6家房企中,中潤資源盈利主要系處置子公司股權取得投資收益約3.02億元;*ST銀億盈利系完成部分以股抵債后產生債務重組收益約9.9億元;市北高新盈利系與上海市靜安區疾控中心簽訂了買賣合同;天?;?、沙河股份則均為結轉項目同比大幅增加,導致公司業績扭虧為盈。
         
          此外,還有不少企業雖然上半年凈利潤有所下滑,但整體仍處于盈利狀態,比如招商蛇口,上半年同比去年的42.5億元下降了50.6%至64.71%,但歸屬上市公司的凈利潤預計仍將盈利15億元至21億元。
         
          江瀚表示:“未來的房地產市場,我覺得更加傾向于二八分化,就是優質的房地產企業在市場上會表現更好,但相對而言,市場劣勢比較明顯的房地產企業的確會出現一定風險。”
         
          信達證券亦指出,預售資金從嚴監管的情況下,民企在資金壓力下,后續拿地、開工壓力較大,下半年貨值壓力也將越來越大??紤]到供給端的分化和弱復蘇持續,下半年建議關注供給端分化帶來的投資機遇,能夠持續在土地市場補貨的國企央企,有望在市場復蘇的階段加速去化、占據市場份額,提高市場占有率。
        責任編輯:江舟舟
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