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        王亞平:返璞歸真|公論.商業20人

        2022-02-15 18:43:41大公房產 作者:江舟舟
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          如何應對2021年以來房地產行業的種種變量?
         
          鑫苑商業總裁王亞平用了一個詞來概括——“返璞歸真”。
         
          作為一名資深商業地產人,在行業深耕十幾年的他,一直不斷迭代著對行業的認知,并思索著城市、商業和人的聯系。
         
          歷史滾滾向前,行業朝夕更替。如果說過去的商業地產是屬于地產開發的附屬品,那么現在,商業的邏輯已經被重構。
         
          作為多個周期的親歷者,王亞平對于行業和時代的認知是什么樣的?2022年新年伊始,大公房產與王亞平深入交流。
         

         
          “房地產發展的邏輯變了”
         
          自1998年房改以來,我國房地產市場弄潮二十年,經歷了飛速發展的紅利期。當紅利期消失,“黃金時代”變成了“黑鐵時代”,強如萬科等頭部房企也在思考該如何度過這個冬天。
         
          “原來都在說房企百強、十強、二十強……現在發現無論是多少強名號,都不能作為房企的護身符了。”談到當前房地產行業的發展現狀時,王亞平表示。“如今回首看,實際上不能叫做百強榜,只能叫百大榜。因為很多房企都是大而不強——規模大了,但其內部資質卻并不怎么好。”
         
          的確,曾經在時代的加持下,一家又一家房企在“跑馬圈地”大戰中高速崛起,并將高杠桿、高周轉奉為企業發展的圭臬。
         
          當這種發展模式帶領企業從地產進軍到商業地產再到多元化業務的大肆布局,亮眼的財報和宏偉的發展戰略,似乎已經成為了行業最大的關注點。于是很少有人再問起,房企成立的初心是什么?
         
          “房地產行業發展至今,已經成為了支柱產業,是整個國民經濟的基石。但其實最開始,它形成的初衷不過是老百姓想買房,開發商為其蓋房。”
         
          在王亞平看來,行業內那些虛無縹緲的名詞概念和金光閃閃的報表數據其實跟買房的人沒有任何關系。購房者真正想要的,就是花錢讓開發商把房子蓋好并按時交付,順便把該有的配套設施也做好。
         
          “永遠的野蠻生長是不可能的。”在王亞平看來,房企的核心競爭力很簡單,是要能在拿到一塊地后,就根據這塊地的屬性建造出當地老百姓需要的好房子,并讓最核心的客戶也就是購房者滿意。
         
          “畢竟這些產品不是對股東負責,而是要對客戶負責,至于其它的規模、速度都不是最核心的要素。”
         
          放眼望過去,凜冬之下的房地產行業遍地都是倒于颶風之下的累累白骨。不過福兮禍之所伏,禍兮福之所倚。非常時刻,馬太效應加劇,洶涌的行業大洗牌也隨之襲來。而在這種時候,只有清楚地認識到企業立身之根本的房企,才能在行業內做到恒強。
         
          正如王亞平所言:“即在本輪周期中能夠存活下來的房企,如果要想長久發展下去,就必須意識到自己存在的根本意義——做好產品本身。”
         
          “激活存量商業,本質在于先回歸正常”
         
          作為地產行業的“子頻道”,傳統商業地產市場早已隨著地產開發的規模見頂進入了存量時代,大量房企涌入這個領域,想要盤活自己的不動產。只不過,存量市場這塊大蛋糕,想要做好其實并不容易。
         
          事實上,目前整個商業地產行業的存量項目中,存在著大量低效資產。類似華貿、SKP這種好資產更是鳳毛麟角的存在。
         
          王亞平和我們分享了一個行業數據。商業地產領域中,超過十萬方的購物中心最終能夠順利實現開業的大概在50%左右。而開業的項目中,又有很大比例的低效資產,真正能做到像萬達、龍湖等頭部企業坪效的,占比大概不到20%。
         
          對于這樣的行業現狀,王亞平表示,絕大部分房企都是基于住宅配套需求,才間接進入商業地產領域。這些不把商業地產作為主營業務的房企,做的項目很多都是“自己想象中的商業”,缺乏商業地產操盤經驗和專業體系的構建,這樣就很容易形成一大批低效能資產甚至是開不了業的空置資產。
         
          “比如說拿到一塊地,本來應該建一個商場卻建了酒店,那這個項目可能就完蛋了。所以,從研策開始就應該從市場出發,而不是從企業大股東或者老板的個人喜好出發。而在招商運營的時候,也要從市場的實際需求出發,根據實地的客戶群去給項目做定位。”王亞平進一步解釋道。
         
          此外,對于如今大熱的“城市更新”概念,王亞平指出:“準確來講,做城市更新的目的,是讓存量項目從一個有問題的項目變成一個正常項目。”
         
          他建議,一些有問題的存量資產,首先要做的其實是讓自己回到行業均值水平,而不是硬要去對標SKP這種做到超額收益的標桿項目。
         
          “目前的存量市場,更值得大家去借鑒的應該是萬達、龍湖,它們的模式是經得住檢驗的,能夠確保項目開發出來,有相當高的成功率,不至于落地后就成為一個低效資產。”
         
          對于商業地產行業而言,王亞平認為,“微創新”才是正確打法。
         
          “只要做到守正出奇——堅持70~80%的行業基本規律,再加上20~30%的創新,就不會導致過高的失敗率。”
         
          顯然,在當前的商業地產發展格局下,王亞平已經清楚地認識到,商業地產項目運營的一大目標就是通過精準的定位來實現資產的增值,而這個過程又離不開運營。
         
          因此,企業如何通過系統專業的運營管理手段精準確認自己的目標,將手中的資產實現價值最大化,也是商業地產行業未來需要重點關注的一個命題。
         
          “輕資產實際要通過變量說話”
         
          當前,行業融資環境的趨緊以及疫情的前路未明,使得商業地產運營者不得不開始進行新的戰略思考。在國家“房住不炒”的大背景下,諸如萬達、愛琴海等企業紛紛轉型涉足輕資產。一時間,輕資產成為各大商業地產企業接軌資本市場的新方向。
         
          馳騁商業地產領域多年的王亞平,從來都對這一賽道充滿信心。而且在他看來,商業地產輕資產模式,確要比重資產更有前途。
         
          “輕資產就意味著專業的人在做專業的事。一家不擅長運營的房企想要進駐商業地產領域,那像萬達、龍湖這類運營經驗豐富的企業就可以代替其運營,這也是中國商業地產企業將來會面臨的重要發展趨勢。”
         
          過去一年,不少企業的商業資產被擺上貨架待價而沽,但最終成功找到“買家”的卻是少數。從行業現狀來看,即便目前利好政策頻現,但商業地產資產變現的壓力依然很大,許多待售的項目均面臨著去化難的問題。“輕資產是一個變量,它是能夠不斷成長的,而重資產處置起來就會比較難受。”
         
          在王亞平看來,從前的商業地產實際上是一個非常重資產的行業,動輒幾億、十幾億的項目,像背著個包袱。“這些資產包在經歷漫長的回報周期后,即便是出售也很可能達不到當年的投資回報率,并且它們占據了公司很大一部分現金流,很容易拖累公司的資金周轉。”
         
          這也意味著,如何甩掉或者盤活這些重資產,始終是這些商業地產企業在轉型發展道路上的一個必經難題。
         
          目前,國內資本市場在大力推進REITs等資產證券化方式,但從實際情況來看,該模式進軍商業地產領域依然遙遙無期。“現在國內REITs的發展還不算特別成熟,如果要完全延展到商場、寫字樓等商業地產領域,估計還要等到很多年以后。”
         
          不過雖然輕資產已成為眾多商業地產企業的戰略方向,但王亞平同樣認為,這一發展模式目前還有很多的瓶頸。“實際到目前為止,真正能夠拉出來做輕資產的好資產并不是很多。還有一些地產公司剝離重資產剝離得不是很干凈,建造和管理運營上有許多牽扯和糾紛,這都是輕資產發展的一些阻力。”
         
          對于該模式的不足之處,王亞平還強調,目前輕資產最欠缺的一點就是,房企即便走這種路線,業內能夠解決問題的套路和手段也并不多。“例如萬達現在也只能做好在規模上自己較為熟悉的物業,其它形態的商業壓根兒不敢接手,現在行業這方面的經驗還不夠豐富。”
         
          “商業地產數字化轉型正當時”
         
          疫情倒逼實體商業加速線上線下融合,越來越多的購物中心開始推開數字化的大門。“一個情況在于這些商場和寫字樓,本身就需要通過智能設備來使得自身更加高效和智能化。”
         
          在王亞平看來,無論有沒有互聯網的出現,場所的價值都是永恒的。利用新技術提升傳統樓宇的效率,把消費和商辦場景多元化,從而實現人貨場的重組,最大程度地提高效率,這也是商業地產新的趨勢所在。
         
          “另一方面就是商業地產項目的運營公司,需要做到將內部的管理和外部的需求打通,這也是整個商業地產項目運營主體數字化的一個必然趨勢。”
         
          他認為,商業地產的下半場是線上與線下的相互協同發展,這個概念不止停留在互聯網或電商平臺,而是要在商業地產生態圈中,做到與上下游配合,與合作伙伴配合,以技術賦能生態,共同完成場所中的服務和內容,做到人人在線、事事有回應。
         
          基于王業平的觀點,我們了解了一下鑫苑集團當前在數字化轉型上所做出的一些努力。
         
          資料顯示,目前鑫苑的整個商業體系中,各有不同的系統在輔助著集團的數字化發展。譬如其中一家名叫鑫創科技的企業,專門負責給集團提供運營管理(ERP)服務;而另一家主攻投資管理的業務公司鑫巖資產,也正通過不斷推動大宗資產交易、研發包括“慷寶”智能管家機器人在內的人工智能產品、利用區塊鏈技術開發房地產交易平臺,用金融與科技手段給集團賦能。
         
          而對于鑫苑商業來說,公司未來的重點還是集中會在前面講過的兩個方面——項目自身智能化和內外生態連通。
         
          “我們會引進更多的物聯網技術,升級旗下購物中心的技術配電系統、空調系統、電梯管理以及無線網絡系統等,給購物者提供一個更加智慧的場景和體驗。而且大部分系統都是我們自己開發的,不是外包,這在全國商業地產公司中都是比較少見的。”
         
          縱觀當前商業地產公司的數字化發展進程,可以發現,頭部企業在數字化上的探索實踐上顯然更加主動,也更具探索精神和戰略意識。在鑫苑集團的戰略思考中,任何業務都能與數字化結合。“這會讓行業發生新的演化。”王亞平認為。
         
          “實現良性經營,才能穩步發展”
         
          作為深耕商業地產領域多年,對行業動向有著敏銳嗅覺的老兵,隨著商業地產發展進入下半程,不出意外,鑫苑商業也隨之擁有了新的發展計劃。
         
          “公司未來一是要大力發展城市更新;二是逐漸推動輕資產發展;三是對外主動進行股權合作。”
         
          在城市更新方面,王亞平認為:“目前國內城鎮化進程已經過了大拆大建的階段,要的就是繡花式的增長,而行業內缺乏的也就是有運營能力和技術含量的改造。未來,集團會聯合幾個業務板塊一起去跟各地政府合作實施城市更新行動,爭取在這個領域做到突破。”
         
          在發展輕資產方面,他直言:“鑫苑商業在行業大概處于二三線的位置,我們希望通過跟頭部企業的合作,能夠推動落成一些標桿項目,提高資產的估值。”
         
          而對于股權合作,他表示:“商業運營公司上市今后會成為一個熱潮,而在行業內,這種股權的聯合應該也會在未來成為一個焦點。”
         
          正如鑫苑商業多年來在商業地產領域的穩扎穩打,從談話初期到現在,王亞平給人的感覺也十分平穩、隨和、不驕不躁。
         
          去年,即便是受疫情和鄭州水災的影響,鑫苑商業在全國各地的項目在經過業務調改后,也已基本實現了年初定下的收入和客流等方面的目標。“租金沒有上漲,我們和里面的商戶合作還是比較愉快的,后來該收的也都收到了,大家整體追求是良性經營。”
         
          而在寫字樓市場,2021年,鑫苑商業在整個市場經濟都較為低迷的情況下又開業了廣州和鄭州兩個寫字樓。“寫字樓是一個相對市場化的板塊,受整體經濟環境影響較大,因此最能反映一個國家的整體經濟。不過雖然有局部行業帶來的影響,但是我們整體的發展還是非常符合預期。”
         
          對于2022年的商業地產行業有無新的發展機會點,王亞平用了一個詞概括,那就是——返璞歸真。
         
          “其實每一年都是新的一年,這個行業要想不斷地發展下去,肯定要先回到'正常'的狀態。行業需要去除浮躁、回歸理性,如果關注點一直放在暴利上,也不符合我們國家共同富裕的目標。”
         
          時代從不曾停下它前進的步伐,誰也不會真正知道未來到底是怎樣,如果真有那一天,我想也許就如亞里斯多德說的那樣:人們為了生活而聚集到城市,為了生活得更好而繼續聚集下去。
        責任編輯:李琪
        大公原創,未經授權不得轉載

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