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        中駿商管:“黑馬”疾馳|財報透視

        2022-04-01 12:00:33大公房產 作者:李琪
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          2021年,是中駿集團提出“一體兩翼”戰略的第五年。以地產開發為主體,以FUNWORLD購物中心和FUNLIVE方隅公寓為兩翼的發展模式,讓中駿在房地產行業變量周期之下實現變道超車,也為其筑造了穩健增長的“護城河”。
         
          2021年也是中駿兩翼漸豐的一年。就在去年7月,中駿商管頂著“智慧商管第一股”的頭銜登陸港股,開啟資本市場新篇章。
         
          3月30日,中駿商管披露了第一份“年度成績單”,以一匹“黑馬”的姿態沖進大家的視野。
         

         
          這份“成績單”向行業釋放了哪些重要信息?大公房產深入觀察。
         
          盈利能力“領跑”
         
          作為行業內少數的以"商業+住宅"雙輪驅動的物企,中駿商管的業態可分為住宅和商業兩大板塊。并于2021年實現了業績的全面增長,其中營收、毛利、凈利等多項核心經營指標增長強勁。
         
          報告顯示,中駿商管2021年實現收入12.3億元,同比增長53%;毛利5.8億元,同比增長63%;應占核心溢利3.0億元,同比增長84%,上市后首次派息每股5港分。
         
          從收入結構看,2021年中駿商管收入由商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務兩部分組成。其中,住宅物管業務收入6.7億元,同比增長54%;毛利達2.6億元,同比增長88%;商業物業管理及運營服務收入5.6億元,同比大幅提升51%;毛利達3.2億元,同比提升47%。
         
          在2021年特殊的市場環境下,中駿商管仍展現出較強的運營及盈利能力,實現營收、凈利的雙增長,體現出自身穿越周期的戰略優勢。
         
          在商業物管及運營業務方面,中駿商管也表現出全面增長的態勢。年報數據顯示,2021年商業物管的簽約項目42個,簽約面積達560萬平方米,在管項目16個,在管面積達160萬平方米,鎖定約3.6倍的增長。
         
          住宅物管業務簽約項目213個,簽約面積達4050萬平方米,在管項目128個,在管面積達2080萬平方米鎖定1.9倍的增長。
         
          不僅簽約面積及在管面積雙雙大幅增長,綜合對比其他已上市的物企,中駿商管在現有的在管規模下,盈利能力十分突出。尤其是毛利率增速達到了63%,應占核心溢利增速達到了84%,在同業中遙遙領先。
         
          此外,目前中駿商管的住宅增值服務已形成公共區域管理、廣告位管理、停車場管理、美居服務、家政及清潔、二手房交易、案場管理、交付前檢驗、停車場銷售9大板塊。
         
          在多項實用增值服務的加持下,中駿商管住宅物管業務的盈利能力進一步增強,2021年其平均物業管理費已由2020年末的2.4元升至2.6元。
         
          值得注意的是,中駿商管具備財務穩健的優良特質,這在房地產下行周期之下尤為珍貴。2021年公司流動負債約為6.08億元,非流動負債約為844萬元,合約負債約為1.92億元,而現金及銀行結余約為28.996億元,同比增長達到了475.4%。
         
          商業“加速跑”
         
          購物中心和長租公寓“兩翼”發展勢頭強勁,已成為集團業績增長的重要驅動力。
         
          在商業地產方面,FUNWORLD中駿世界城是中駿商業快速發展的核心業務版塊,拓寬數智互動消費場景,助推零售、餐飲、娛樂、社交、文化等多元化綜合型的“生活體驗中心”不斷升級。
         
          作為以商管為特色的物企之一,中駿商管在商業拓展方面取得了較高的增長速度。不僅如此,中駿商管在商業物業管理及運營服務收入增速達51%,同類型企業,例如華潤萬象生活這項數據為23.2%,星盛商業為29.5%。
         
          在商業方面,2021年中駿商管在全國各地布局32座中駿世界城,截至目前,已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項目。
         

          2021年12月,中駿商管在全國集中開業了4座中駿世界城——泰州中駿世界城、河源中駿世界城、平頂山中駿世界城以及張家港中駿世界城,并取得了近100%滿鋪開業的優異表現。
         
          而中駿商管也沒有一味地追求商業項目布局和開業速度,做到了質量與速度并舉。去年12月集中開業的四座世界城項目,彼此間也并沒有因資源競爭而影響開業效果。例如,平頂山中駿世界城開業當天客流量突破三十萬人次;而泰州中駿世界城在開業當天突破一千五百萬元的銷售額,以上的開業成績高于去年同期開業的兩座中駿世界城。
         
          中駿商管優質的商業運營和管理能力,也得到了商戶的高度認可。2021年中駿商管旗下在管世界城管理費平均收繳率高達98.8%,平均出租率為95%。
         
          中駿商管堅持“全國連鎖、區域深耕、核心輻射、重點布局”戰略發展策略。數據顯示,截止2021年12月31日,中駿商管已在全國布局60個城市,實現255個管理項目。
         

         
          其業務布局也覆蓋了長三角經濟圈、海峽西岸經濟圈、粵港澳大灣區等五大主要經濟區,在發展過程中,中駿商管根據不同的城市等級、消費潛力、目標客群等“量身定制”,通過精細經營,建立自身的獨特定位標簽。
         
          同時,中駿商管每個商業項目都不做簡單的復制,而是通過對當地人文以及商業的獨到解讀,中駿商管迎合了城市的發展脈絡與居民的消費習慣,驅動城市消費升級。
         
          智慧商管戰略“增速跑”
         
          近年來,隨著購物中心同質化加劇和互聯網電商的沖擊,購物中心傳統經營模式面臨壓力,考驗運營商的精細化運營能力,利用大數據和科技手段提升運營效率、改善客流、提高運營及資產估值成為商業地產商的共同選擇。
         
          作為港股“智慧商管第一股”,中駿商管自帶“智慧”屬性。
         
          2019年,中駿商業板塊升級,確定“購物中心百貨化經營及數字化運營”的經營方針,及都市流行、品質生活及都市奧萊三條產品線。
         
          2020年底,中駿集團董事局主席黃朝陽曾指出,中駿商管將通過購物中心百貨化經營及數字化運營,兌現并持續提升商業經營能力。在黃朝陽的規劃中,未來中駿將繼續投入大量的資源在信息化的建設上。“利用數字化的一些工具,賦能我們的商戶和我們的團隊,精準地去找到我們的顧客想要的東西。”
         
          中駿商管執行董事兼董事會主席黃倫也曾提到:“隨著開業項目的越來越多,團隊的運營能力進一步加強,特別是數字化科技賦能方面,未來的規模甚至還會再加速。”
         
          具體來看,中駿商管的“智慧化”戰略也并非虛無縹緲。通過互聯網和IoT技術,中駿商管建立了智能停車場、智能Wi-Fi、智能客戶人流管理及智能視覺引導等智慧系統。
         
          大數據中臺和CR會員營銷系統也是一大亮點。DMP大數據中臺基本上整合商業物業管理及運營服務業務中產生的所有數據,例如商業交易數據、訪客和車輛交通數據及會計數據。通過數據清理數據建模及計算進行分析,以指引業務并協助管理層及雇員做出更明智的決策。
         
          中駿商管還針對在管零售商業物業訪客的CRM會員營銷系統涵蓋會員提升及注冊會員級別、會員特權及會員計劃的其他方面、并增強運作會員系統、提升及維護會員的忠誠度以及進行精準營銷的能力。
         
          可以看到,中駿商管已將智能化元素滲透到每一個購物中心里,不僅極大提升了合作商戶和消費者的體驗,還能起到明顯的降本增效的作用。
         
          商業地產是一門長期的生意,中駿商管也一直遵循“長期主義”,正在憑借智慧科技等差異化優勢,為企業長遠發展鋪就堅實道路,并持續助力城市高質量發展。
         
          同時,中駿商管也將繼續借助資本力量,繼續擴大業務規模及投入,不斷研發專業的科技手段使多元服務增值。
        責任編輯:李琪
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